刘亚臣教授

沈阳建筑大学管理学院   院长

沈阳建筑大学房地产研究所所长 

一、对沈阳房地产市场的现实判断：政府引导、运行平稳、分类指导

1、政策与市场的双重主导

宏观调控已见成效。通过改革完善市场准入制度，经济杠杆会引导企业去进行聪明的决策，保持住房需要的稳定增长，稳定房价，改善住房的供给结构。 

兼顾了公平和需要。作到了一方面完善市场可以调节这部分的宏观调控措施，另一方面完善市场不能调节那一部分的低收入群体的住房保障制度。并注重“区分对待”和“分类指导”原则。 

2、市场秩序有所好转

一是投机、投资购房得到了控制。二是政府部门通过开展房地产市场专项整治活动，加上开展的活动对企业的诚信，行业的自律等等规范市场起到了积极的作用。 

3、四项住房保障制度基本建立

第一是住房公积金制度合理运行。第二是经济适用房政策日渐完善。第三个是廉租房纳入计划。最后一个就是编制完成住房建设规划。 

4、商品房住房供应结构问题依然存在。房地产开发投资利用外资增长过快和二手房交易量下滑不利于这个问题缓解，虽然营业税、个人所得税和部分城市土地增值税征收，对抑制二手房市场的投机行为，有效保障二手房交易透明交易安全都起到一定的效果，但是也影响到正常二手房交易，交易量明显下降。 

二、对沈阳房地产市场的未来判断：住宅向好、价格稳升、区分对待 

1、需求压力继续上升

在资金和土地双重压力和房地产项目有保有压政策的引导下，房地产供应的总量有可能减少，但中小套数的住房供应量将增加。第二商品房销售将会适当的增长，住宅的需求也将得到开放。第三商品房的价格总体来说继续稳中有升。

 2、土地供应有较好支撑

中国的特殊之处在于土地是非常强的硬性调控手段，这跟西方国家可以自由买卖土地的情况是不同的。在07年以及未来的调控中，土地继续实行紧缩的政策、纲性的指标是不容置疑的。“十一五”期间，全国每年实际用于城市建设用地的只有100万亩。 

3、新区启动，良好投资增加支持。 

4、城市化和人口的增加引导了房地产市场的发展

人均GDP1000美元的发展中国家，城镇人口比例平均是45%，而我国只有35%，还差10%。如果按照未来十年我们达到人均GDP1000美元这个目标来计，目前的人口控制在13亿，10%这个数字就意味着农村向城市迁移的人口年平均值达到1300万。 

5、人民币增值的刺激及对经济向好的预期 

三、几个注意的问题

1、政策性风险加大 

2、房价平衡的基础还需要加强 

房价的涨幅已经在了一个平稳的区间。市场秩序也有了一些好转。体制问题；住房保障制度；资金的来源。中国并不存在真正意义的房地产融资或房地产金融。 

3、货币增长偏快，流动性过剩明显，股市泡沫引致危机的危险。 

4、加强政府调控的力度和有效性。政策必须能够引导开发商和人们改变行为。政府和市场间要有清晰的合作和分工。 

5、不排除由于新财税政策出台，中低价位商品房和经济适用房、廉租房投放量的增加，一些地方的商品房价格可能有所下降。 

6、加强多指标的综合预期分析和危机管理。